Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос

ЦЕНА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НАЛИЧИЕМ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА.

Вот здесь, буквально в соседнем доме, родился Набоков, — говорил он, делая взмах рукой в сторону Большой Морской улицы. — А вот там, у арки на Почтамтской, назначала свидания молодая Ахматова.

Откуда берутся ценовые коридоры, которые мы видим в базах по недвижимости? Какие факторы на них влияют?
Вопреки расхожему мнению, курс мировых валют не отражается на ценах. Разве что весьма косвенным образом, через стоимость импортируемых строительных материалов. Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка, является стоимость квартир в строящихся домах – цена первичного метра.
На первичном рынке существует разница в цене между квартирами в домах на стадии нулевого цикла (когда только начинают рыть котлован под фундамент) и квартирами в новых домах с зарегистрированной собственностью. Цены вторичного рынка находятся внутри этих границ.
Единственное исключение – элитное жилье. Например, видовые квартиры в центре города. Цены на них не зависят ни от каких массовых застроек. Но это штучный товар, и о нем мы сейчас говорить не будем.
Как продают жилье строительные организации? Какова роль риелторов в процессе продажи? У крупных фирм есть свои отделы сбыта. Они не работают с агентствами. Небольшие организации заключают договоры с риелторами, параллельно продавая квартиры сами. Вешают баннеры на стройплощадках с телефонами своей службы продаж, дают рекламу на сайтах. В этих случаях агентства работают на дисконте – их цена не отличается от цены, определенной застройщиком, а свою фиксированную маржу они получают от продавца в соответствии с договором об оказании услуг.
От чего зависят цены первичного рынка? От множества составляющих. От стоимости материалов и рабочей силы. От суммы, в которую заказчику обошлось пятно застройки. От стоимости электроэнергии и транспортных расходов. От взяток чиновникам и, конечно, жадности владельцев компании. Подчеркну – так формируется цена предложения.
На современном первичном рынке достаточно много игроков. Сговор между ними вряд ли возможен. Участниками вторичного рынка являются миллионы частных лиц. Сговор между ними невозможен в принципе. Но, даже если совершить невозможное и, собрав всех игроков за круглым столом, организованно поднять цены, это не приведет к желаемому результату. Потому что нельзя заставить купить квартиру, если у человека нет денег.

жадность порождает бедность.

Если агент не продает, а подбирает квартиру для покупки, прозванивает варианты, организовывает просмотры, проверяет документы, помогает подписать договор с агентством продавца и сопровождает взаиморасчеты, защищая интересы своего клиента, – это совсем другая работа, которая должна оплачиваться отдельно.

Подбор варианта и сопровождение сделки – это отдельная работа, оплату которой нужно оговаривать до начала каких-либо действий. Комиссионные агентства, включенные в цену продаваемой квартиры, – это деньги за продажу, которые платит агентству владелец недвижимости.

Как происходит продажа квартир в строящихся домах? Ведь квартиры как таковой в начале строительства еще нет. Продажи начинаются на этапе нулевого цикла – когда вместо дома существует только яма, в которую забивают сваи. Что же продают строители? Сразу оговорюсь, что сейчас законодательство изменилось, но в 2000 году то, что выставлялось на продажу, называлось «долей». У доли нет милицейского адреса – он присваивается позже, когда идет регистрация готового дома в ГБР. На этапе строительства ее местоположение в доме определяется в так называемых строительных осях с присвоением строительного номера.
Квартиры в строящихся домах продают разные продавцы. Это может быть сам застройщик (или заказчик строительства). Могут быть подрядчики и субподрядчики, с которыми расплатились квартирами за выполненный объем работ. Может быть частное лицо, уже оплатившее долю в строящемся доме.
Если продажа шла не от застройщика, а от фирмы, получившей долю по договору подряда, или от частного лица, это называлось переуступкой (цессией) доли. Купив долю, можно было зарегистрировать право требования этой доли в ГБР. Право требования доли – это аналог права собственности на квартиру.

Я не знаю, существует ли сглаз, но мысль, безусловно, материальна. Если человек искренне верит, что жизнь – говно у него ничего не получится, именно этот результат и ждет его в будущем. Этот настрой нужно было ломать.

Всегда надо разбираться в схеме сделки – если человек продает квартиру в прямой продаже, оставаясь без крыши над головой, или если он резко ухудшает свои жилищные условия, опасность очень велика. Эту сделку легко оспорить – ну не осознавал он, что делает, в момент прохождения нотариата. И суды, как правило, возвращают этим людям квартиры. Только ваших денег назад вы уже не получите.
Если человек переезжает в лучшую квартиру (это бывает при расселении коммуналок или тогда, когда он живет с нормальными родственниками, сам он денег на доплату вряд ли когда-либо заработает), риск минимален. Права душевнобольного не нарушены, предмет судебного иска изобрести будет трудно.
Если ситуация по сделке внушает вам подозрения, если продажа прямая или встречная покупка – жилье гораздо худшего качества, а продавец ведет себя неадекватно – требуйте справку из психдиспансера. В ней будет написано, состоит ли человек на психиатрическом учете, и насколько он вменяем на день выдачи справки. Справка имеет ограниченный срок годности. Продавец не обязан вам ее предоставлять, но отказ от предоставления должен наводить на размышления.
Как купить квартиру у человека, лишенного дееспособности? У него всегда есть опекун, назначенный судом. Здесь сделка проходит по той же схеме, что и любая продажа квартиры, собственником (или сособственником) которой является ребенок. Любой ребенок в возрасте до 14 лет недееспособен по закону. С 14 до 18 лет – дееспособность частичная. В этом возрасте ребенок действует уже самостоятельно – сам подписывает договор купли-продажи, но с обязательного согласия одного из родителей. Для этих сделок требуется разрешение органов опеки. Для сделок с детьми согласие выдает муниципальное образование, на территории которого зарегистрирован ребенок, для сделок с недееспособными (частично дееспособными) по психическому заболеванию – орган опеки и попечительства. При выдаче этого разрешения специальные комиссии решают, не нарушаются ли права недееспособного в сделке. Если такое разрешение есть, опасность минимальна.
Особую категорию представляют лица старше 70 лет. Возрастные изменения в психике тоже могут быть катализатором судебного иска. Здесь ситуация такая же, как с частичной вменяемостью. Требуйте справку из психдиспансера. Кстати, если квартира покупается по ипотеке, справка из психдиспансера для собственников старше 70 лет является обязательным документом для банка, выдающего кредит.
Так что не все так страшно, как это кажется неспециалистам.

Главные понятия в этих вопросах – дееспособность и вменяемость.
Гражданская дееспособность определяется в законе как способность гражданина своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности. В РФ полная дееспособность наступает с 18 лет, ограниченная – с 14 лет.
Вменяемость – это способность лица отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
Медицинский критерий невменяемости представляет собой обобщающий перечень психических болезней, которые подразделяются на 4 группы:
1) хроническая душевная болезнь;
2) временное расстройство душевной деятельности;
3) слабоумие;
4) иное болезненное состояние.
Предположим, человек психически нездоров или слабоумен и не отдает себе (или отдает не полностью) отчета в своих действиях. Значит ли это, что он не имеет права продать свою квартиру? Нет, не значит. Если он старше 18 лет, то считается дееспособным и может распоряжаться своим имуществом. Абсурд? Нет. Чтобы ограничить его в гражданских правах, требуется решение суда. Чтобы суд возбудил дело о лишении дееспособности, требуется заявление от членов его семьи, близких родственников независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения. Обычно родственники инициируют процесс в том случае, когда у человека есть собственность (например, квартира), которой он может лишиться, не отдавая себе отчета в своих действиях. Если у человека ничего нет, то заморачиваться с судом никто не будет. Поэтому в обществе полным-полно людей невменяемых (или частично вменяемых) и при этом обладающих всеми гражданскими правами.
Но если человек невменяем и при этом дееспособен, не опасно ли покупать у него квартиру? Конечно, в состоянии полной невменяемости человек вряд ли способен совершать какие-то сделки. Речь может идти о частичной вменяемости, иногда выражающейся в почти незаметной глазу неспециалиста неадекватности. Больной может находиться в состоянии ремиссии и здраво рассуждать о погоде или сюжете очередного мыльного сериала, и только в ответ на случайный вопрос проскользнет жалоба на то, что в соседнем универсаме ему (именно ему) продают отравленную сметану – КГБ охотится за ним днем и ночью. Или не проскользнет вовсе. Но над сделкой будет дамокловым мечом висеть его диагноз. Здесь надо понимать главное – опасен не факт сделки, а возможное нарушение прав невменяемого человека в результате продажи.